Wann verwandelt sich «Betongold» in der aktuellen Lage in «Betonblei»?
In der aktuellen Marktsituation sind die Risiken bei Wohnliegenschaften sehr gering. Sowohl in der Schweiz insgesamt als auch speziell im Rheintal bleibt Wohnraum stark gefragt. Ein dynamisches Bevölkerungswachstum trifft auf eine unzureichende Bautätigkeit, was zu einem anhaltend angespannten Wohnungsmarkt geführt hat. Die Folgen sind deutlich steigende Anfangsmieten und tiefe Leerstands-Risiken. Das Risiko, dass sich «Betongold» breitflächig in «Betonblei» verwandelt, ist aus heutiger Sicht gering, auch wenn einzelne Objekte selbstverständlich grössere individuelle Risiken aufweisen können.

Jetzt drohen allerdings höhere Zinsen …
Auch von der aktuellen Zinslage gehen derzeit nur geringe Risiken aus. Die Finanzierungskonditionen sind weiterhin attraktiv, und selbst vor dem Hintergrund der geopolitischen Turbulenzen erscheinen markante Zinsanstiege unwahrscheinlich.

Das betrifft Wohnliegenschaften. Wie sieht es bei Gewerbeflächen aus?
Bei Büro- und Verkaufsflächen ist das Umfeld etwas anspruchsvoller. Homeoffice, hybride Arbeitsmodelle und die rasante KI-Entwicklung dämpfen die Büroflächennachfrage, während der Strukturwandel im Detailhandel klassische Verkaufsflächen in Nebenlagen unter Druck setzt. Insgesamt zeigen sich aber auch diese Märkte als sehr robust.

Bevölkerungswachstum und Pendlerströme sind im Rheintal tendenziell abnehmend wegen der lauen Export- und Industriekonjunktur. Wird sich die Nachfrage, die sich gerade auf einem hohen Niveau befindet, in Zukunft darunter leiden?
Aktuell hat das Bevölkerungswachstum sowohl in der Schweiz als auch im Rheintal nach mehreren sehr wachstumsstarken Jahren konjunkturbedingt etwas nachgelassen. Vor dem Hintergrund der verhaltenen Konjunktur ist in diesem Jahr auch mit einer leicht abgeschwächten Wohnraumnachfrage zu rechnen, nachdem sie sich zuvor auf einem hohen Niveau bewegt hat.

Und mittelfristig?
Mittelfristig bleibt der Ausblick klar positiv: Sowohl auf nationaler als auch auf lokaler Ebene ist weiterhin mit einem robusten Bevölkerungswachstum zu rechnen. Die hohe relative Attraktivität der Schweiz wird auch künftig viele Zuwanderer anziehen. Zusätzlich müssen in den kommenden Jahren die starken Babyboomer Jahrgänge auf dem Arbeitsmarkt ersetzt werden, was zu einem wesentlichen Teil über Zuwanderung erfolgen muss. Entsprechend dürfte die Wohnraumnachfrage mittelfristig weiterhin hoch bleiben, auch im Rheintal.

Mit anderen Worten: Ist die Region Rheintal aus Investorensicht auch künftig ein gutes Pflaster?
Trotz seiner etwas periphereren Lagen bleibt die Region für Immobilieninvestoren attraktiv. Das starke Bevölkerungswachstum der letzten Jahre unterstreicht die hohe Standortattraktivität. Besonders die Grenznähe macht das Rheintal für Zuwanderer interessant und unterstützt eine nachhaltig hohe Wohnungsnachfrage, verbunden mit steigenden Mieten und tiefen Leerstandsrisiken. Zudem ermöglicht das im Vergleich zu vielen anderen Regionen der Schweiz tiefere (Boden )Preisniveau, weiterhin attraktive Einstiegsrenditen zu erzielen – ein Vorteil, der in vielen Regionen mittlerweile kaum noch gegeben ist.

Welche Frühindikatoren beobachtet Raiffeisen besonders genau im Immobilienmarkt?
Wir stützen unsere Immobilienmarkteinschätzungen auf ein sehr breites, kaum mehr bezifferbares Set aus hunderten Indikatoren. Denn gerade regionale Marktverhältnisse lassen sich nur mit einem detaillierten und ganzheitlichen Bild fundiert beurteilen. Zu den zentralen Schlüsselindikatoren zählen insbesondere das Bevölkerungswachstum, die Entwicklung von Mieten, Preisen und Renditen sowie die Angebots- und Leerstandsquoten.

Neu- und Umbauten leiden unter der hohen Regulierungsdichte, häufigen Einsprachen und langen Behörden-Reaktionszeiten. Was spricht dafür, Projekte trotzdem anzugehen? Oder fehlen einfach die Alternativen?
Das ist tatsächlich ein zentrales Problem des aktuellen Immobilienmarkts. Die hohe Regulierungsdichte, die Raumplanung sowie die stetig zunehmenden Anforderungen an Neubauten –Energie, Lärm, Ortsbild- und Heimatschutz und so weiter – sind die Hauptgründe für die zu tiefe Bautätigkeit. Obwohl neuer Wohnraum vom Markt dringend nachgefragt wird, sind Neu  und Umbauprojekte oft schwer realisierbar oder wirtschaftlich kaum tragfähig. Lange Bewilligungsverfahren, Unsicherheiten und steigende Baukosten verschärfen dies zusätzlich. In der Folge fliesst ein grosser Teil des Kapitals in bestehende Liegenschaften, wo schneller und mit weniger regulatorischem Risiko investiert werden kann. Dies erhöht den Preisdruck auf Bestandesobjekte weiter, weil die Neubautätigkeit vielerorts stark eingeschränkt ist.

Welche steuerlichen Aspekte verdienten eine stärkere Berücksichtigung?
Ein wichtiger Punkt betrifft private Besitzer von Renditeliegenschaften im Zusammenhang mit der Abschaffung des Eigenmietwerts. Während selbstgenutztes Wohneigentum in der Regel entlastet wird, können sich für private Vermieter aufgrund der Berechnungsweise der Schuldzinsabzüge mit der quotalrestriktiven Methode steuerliche Nachteile ergeben. Während bisher die vollen Schuldzinsen abzugsfähig waren, ist dies im neuen System nicht mehr immer der Fall.  Wenn neben dem Renditeobjekt auch ein Eigenheim gehalten wird, sollte man sich unbedingt frühzeitig mit einem Steuerberater austauschen und mögliche Alternativen, zum Beispiel die Überführung in eine Gesellschaft, prüfen.

Kommt das Problem der Grundstückgewinnsteuern dazu.
Die starken Wertanstiege der vergangenen Jahre haben zu sehr hohen latenten Grundstückgewinnsteuern geführt. Diese stillen Steuerlasten dürfen bei Verkaufsüberlegungen, Nachfolgeregelungen oder erbrechtlichen Übertragungen keinesfalls unterschätzt werden, da sie die effektive Vermögenslage und die Liquidität erheblich beeinflussen können.

Gesucht wird vor allem gut bezahlbarer Wohnraum. Ist das ein Renditekiller?
Das muss nicht zwingend der Fall sein. Gerade bei Bestandesliegenschaften wird der Wert – und damit auch die Rendite – primär durch den Mietertrag bestimmt. Entsprechend lassen sich auch im tieferen Preissegment durchaus attraktive und stabile Renditen erzielen, insbesondere bei guter Auslastung und tiefen Leerstandsrisiken.

Und bei Neubauten?
Bei Neubauten stellt sich die Situation anders dar. Hier sind «günstige» Wohnungen kaum mehr realisierbar: Die Bodenpreise orientieren sich an den stark gestiegenen Angebotsmieten, und auch die Baukosten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Wer heute neu baut, ist deshalb häufig gezwungen, hohe Mieten zu verlangen, um eine kostendeckende und wirtschaftlich tragfähige Investition sicherzustellen.

Sind gemischte Immobilien-Portfolios –Gewerbe, Industrie, Wohnraum – die beste Wahl?
Grundsätzlich ist Diversifikation sicherlich gut. Allerdings überwiegen die positiven Aussichten und die tiefen Risiken am Wohnungsmarkt die Vorteile einer Diversifikation in die herausfordernderen kommerziellen Flächenmärkte. Insbesondere für Privatpersonen erscheint mir eine stärkere Diversifikation über andere Anlageklassen (etwa Aktien, Staats- und Unternehmensanleihen) statt über andere Immobiliensegmente sinnvoller.

Mit der Anbindung an den öV steigen auch die möglichen Mieten. Befindet sich dieser Zusammenhang im Einklang mit den erzielten Renditen?
Grundsätzlich besteht ein klarer Zusammenhang zwischen besserer öV Anbindung und höheren Mieten. Verbessern sich Makro  oder Mikrolage durch eine bessere Erschliessung, ist mittelfristig mit einem Anstieg der Mieten zu rechnen. Für Bestandesliegenschaften kann dies attraktive Mietsteigerungs  und damit Renditepotenziale eröffnen, da die Ertragsseite wächst, ohne dass sich die Anlagekosten rückwirkend erhöhen. Hier lassen sich verbesserte Standortfaktoren oft direkt in höhere laufende Erträge übersetzen. Bei Neubauprojekten oder Neuerwerben ist es hingegen schwieriger, davon zu profitieren. Höhere erzielbare Mieten werden in der Regel sofort in höheren Boden  und Kaufpreisen eingepreist. Zudem ist zu erwarten, dass Investoren aufgrund der verbesserten Lage tiefere Kapitalisierungssätze akzeptieren, was die Anfangsrenditen unter Druck setzt. Insgesamt profitieren somit eher Bestände als Neuinvestitionen von öV bedingten Lageaufwertungen.

Zum Geschäft gehört auch das Verkaufen von Liegenschaften. Erleben Sie Verkäufer, die enttäuscht sind von den angebotenen Kaufpreisen – und schlittern vielleicht in finanzielle Engpässe?
Es kann natürlich vorkommen, dass Erwartungen und Marktrealität nicht deckungsgleich sind. Einzelne Verkäufer orientieren sich an Wunschpreisen oder an Einzelfällen und sind dann überrascht, wenn der Markt eine differenziertere Bewertung vornimmt. Echte Enttäuschungen sind jedoch eher selten. Dank der starken Preissteigerungen der vergangenen Jahrzehnte erzielen Verkäuferinnen und Verkäufer beim Verkauf ihrer Liegenschaften in der Regel sehr hohe Gewinne. Zudem erweist sich ein Verkauf meist als finanziell tragfähig, da die konservative Kreditvergabepolitik der Schweizer Banken problematische Belehnungssituationen grundsätzlich verhindert.

Auch hier stellt sich wieder das Problem der Grundstückgewinnsteuer.
Hier ist wie erwähnt besondere Vorsicht geboten. Die oft erheblichen latenten Steuerlasten werden gerne unterschätzt und können bei einem Verkauf oder auch im Nachfolgekontext zu Überraschungen führen. Eine frühzeitige steuerliche Beratung ist deshalb unerlässlich, um Enttäuschungen oder gar finanzielle Engpässe konsequent zu vermeiden.

Was war für Sie die grösste Überraschung im Immobilienmarkt der letzten Jahre?
Die grösste Überraschung der letzten Jahre war für mich die aussergewöhnliche Stabilität des Schweizer Immobilienmarkts in einem ansonsten sehr volatilen Umfeld. Trotz Corona Pandemie, Energiekrise, geopolitischer Unsicherheiten und eines kurzfristigen Zinsanstiegs hat sich der Markt – allen Unkenrufen und Untergangsszenarien zum Trotz – überhaupt nicht aus der Ruhe bringen lassen.

Wie erklären Sie sich das?
Diese Robustheit ist unter anderem auf die Trägheit des Immobilienmarkts zurückzuführen, die kurzfristige Schocks abfedert und überhastete Reaktionen verhindert. Zudem zeigt sich, dass Marktteilnehmer und Finanzinstitute aus früheren Krisen gelernt haben: Konservativ agierende Investoren sowie vorsichtige, risikobewusste Finanzierungspraktiken der Banken haben dazu beigetragen, dass bei all den genannten Krisen keine systematischen Schieflagen entstanden sind.

Der Raiffeisen-Spezialist
Michel Fleury vom Team Economic Research beim Departement Firmenkunden, Treasury & Markets Raiffeisen Schweiz referiert auch am «Inpirationskaffee» am 27. Mai ab 07 Uhr im Restaurant «s’Madlen» in Heerbrugg zum Thema «Immobilien als strategische Anlage». Die Teilnahme ist gratis, die Plätze sind limitiert. Anmeldung hier.