Markus Buschor, St.Galler Stadtrat für die Direktion Planung und Bau, ist ob des Vorhabens voll des Lobes: «Es wird hohe Wohnqualität und ein grosszügiger Freiraum entstehen.» Sieben Mehrfamilienhäuser mit zusammen 207 Wohnungen zieht die HRS als Totalunternehmerin für die Swiss Life in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof St.Gallen-St.Fiden in die Höhe.

Das neue Quartier mit dem Namen «Lindental» schaffe «ein vielfältiges Wohnangebot für unterschiedliche Lebensformen und eine durchmischte Bewohnerschaft», sagt Michael Breitenmoser, Leiter Immobilienentwicklung Ost und Mitglied der Geschäftsleitung der HRS. «Gemeinschaftsflächen im Erdgeschoss und auf den Dächern fördern das soziale Miteinander.» Räumlichkeiten für Gastronomie und publikumsorientiertes Kleingewerbe in vier der sieben Häuser ergänzten das Wohnangebot und würden lokale Treffpunkte schaffen. Im Herbst kommenden Jahres, 25 Monate nach Grundsteinlegung im September 2025, sollen die ersten Wohnungen bezugsfertig sein.

Mit dem Vorhaben trägt die Swiss Life als Bauherrin dazu bei, den Wohnungsmarkt in der mit rund 83’000 Einwohnerinnen und Einwohnern achtgrössten Stadt der Schweiz zu entlasten. «Die Region St.Gallen ist nach wie vor geprägt von einem deutlichen Nachfrageüberhang und unterstreicht damit die Qualitäten einer begehrten Arbeits- und Wohnregion», sagt René Walser, Leiter Privat- und Geschäftskunden der St.Galler Kantonalbank. «Deshalb sind die Preise für Wohneigentum vergangenes Jahr nochmals spürbar gestiegen.» Allein 2024 wuchs die Bevölkerungszahl nach der jüngsten Statistik der Stadt um weitere 663 Personen auf 83’164. Der Kanton St. Gallen verzeichnete von 2013 bis 2023 einen Zugewinn von 43’415 Menschen auf 535’114.

Das schlägt sich in der Entwicklung des Mietzinses nieder. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters Wüest Partner zogen die Angebotsmieten im Kanton St.Gallen allein von Oktober 2022 bis Ende September 2025 um 8,2 Prozent an. Zwar sei die Leerstandsziffer mit 1,6 Prozent in der Stadt an der Steinach höher als im Rest des Landes mit einer Leerstandsquote von durchschnittlich 1,1 Prozent, sagt Robert Weinert, Partner und Leiter Immo-Monitoring bei Wüest Partner. «Doch seit 2022 sind die Mieten in St.Gallen signifikant angestiegen.»

Das lockt Investoren in die Region. Nicht nur neue Mietwohnungen entstehen, auch Stockwerkeigentum wird wieder verstärkt geschaffen. «In den zwölf Monaten bis Oktober 2025 wurden knapp 400 neue Eigentumswohnungen bewilligt», sagt Walser. «Das sind fast doppelt so viele wie die rund 210 Einheiten im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre.» Die Stadt St.Gallen und ihr Umland zählten zu den attraktivsten Wohn- und Arbeitsregionen der Ostschweiz und würden auch künftig zusätzliche Einwohner anziehen. «Dies belebt primär die Nachfrage nach Mietwohnung, doch auch Wohneigentum bleibt begehrt – nicht zuletzt aufgrund des anhaltend tiefen Zinsumfelds», sagt Walser. «Das zusätzliche Angebot, das die erwartete Neubautätigkeit mit sich bringen wird, dürfte rasch am Markt absorbiert werden.»

Neue Wohnbauvorhaben
‍Die Swiss Life ist denn auch nicht der einzige Investor, der im wirtschaftlichen Zentrum der Ostschweiz Wohnüberbauungen errichtet. Die Halter AG, Projektentwickler und Gesamtleister mit Sitz in Schlieren, will im Süden St.Gallens bis im Jahr 2029 das künftige Quartierzentrum Riethüsli schaffen. Auf dem zwischen Teufenerstrasse, Buswendeplatz und Bahnhaltestelle Riethüsli gelegenen und rund 2000 Quadratmeter grossen Grundstück der Gemeinde St. Gallen sollen 3400 Quadratmeter Wohnfläche entstehen, für Gastronomie und Retail sind 170 Quadratmeter respektive 270 Quadratmeter vorgesehen. Für das Vorhaben hat die Halter AG, die zugleich Investorin, Bauherrin und Entwicklerin ist, im vergangenen Dezember einstimmig grünes Licht vom Stadtparlament erhalten.

Die stetig wachsende Einwohnerzahl lockt auch immer mehr grosse Einzelhändler in die Region und treibt die Nachfrage nach Retail-Flächen. Der französische Sportartikel-Filialist Decathlon hat vergangenes Jahr für einen Flag-Ship-Store rund 3000 Quadratmeter im Fachmarktzentrum Westcenter gemietet. Der Vertrag läuft Angaben der Eigentümerin Acron bis Ende 2030 mit Verlängerungsoptionen um zweimal fünf Jahre.

Grössere Wohnüberbauungen und kommerzielle Liegenschaften sollen mittelfristig im Osten der Stadt entstehen. Rund um das Kantonsspital, den Standort der Olma Messen und im Bereich St.Fiden–Heiligkreuz will die Stadt eigene, bislang nicht genutzte Flächen entwickeln. Die freien Areale sind gross genug, um darauf Projekte mit insgesamt mehr als 300’000 Quadratmetern Geschossfläche zu realisieren. Insbesondere «das Gebiet St.Fiden–Heiligkreuz rund um den Bahnhof St.Gallen-St.Fiden bietet eine grosse Chance für die zukünftige Stadtentwicklung», heisst es in einer Analyse des Stadtplanungsamtes zur Gebiets- und Arealentwicklung. Die entscheidende Frage dabei: In welchem Umfang sollen die freien, vorhandenen Flächen für Wohnen und für kommerzielle Nutzung aufgeteilt werden?

Der Büromarkt ist in Bewegung – nach unten
Der Bedarf an neuen Bürogebäuden scheint in der Stadt eher gering zu sein. Nach einer Analyse des Immobiliendienstleisters JLL verringerte sich im Verlauf des vergangenen Jahres das Angebot an verfügbaren Büroflächen nur «marginal» um 800 Quadratmeter auf 44’500 Quadratmeter. «Dies entspricht einer Angebotsquote von 4,3 Prozent», sagt Daniel Stocker, Head of Research bei JLL. Doch die Leerstandsziffer könnte weiter steigen. Die Helvetia Versicherung hat angekündigt, ihren Hauptsitz im Zuge der 2025 erfolgten Fusion mit der Baloise nach Basel zu verschieben.

Helvetia-Arbeitsplätze sind ein grosses Fragezeichen
‍Bislang sind gut 1000 Mitarbeitende für den neuen Riesen Helvetia Baloise, mit mehr als zwei Millionen Kunden der grösste Allbranchenversicherer der Schweiz, in St.Gallen tätig. Fabian Rupprecht, zuvor CEO der Helvetia und nun Vorstandschef der Helvetia Baloise Gruppe, hat zwar erklärt, St.Gallen werde für das Unternehmen «ein wichtiger Standort bleiben». Dort seien für die Gruppe «extrem wertvolle Mitarbeitende» tätig, und er habe «kein Interesse daran, diese Mitarbeitenden zu verlieren».

Dennoch geht in der Stadt die Sorge um, dass der Versicherungsgigant seinen Standort in St.Gallen zugunsten Basels deutlich reduzieren könnte. «Altersbedingt und durch Zügelei freiwerdende Stellen werden vermutlich nicht nachbesetzt», verlautet hinter vorgehaltener Hand aus der Stadtverwaltung. «Langfristig wird die Helvetia vermutlich deutlich weniger Mitarbeitende in St.Gallen beschäftigen.»

Sollte dieses Szenario tatsächlich eintreten, würde dies dennoch nicht zwangsweise den Leerstand am Büromarkt in die Höhe treiben. Denn die Universität St.Gallen benötigt dringend weitere Räumlichkeiten. Ein neues Campus-Areal, das Platztor, soll Abhilfe schaffen. Doch ein Baubeginn wird bis dato frühestens im Jahr 2028 erwartet, die Fertigstellung nicht vor 2031.

Die Universität mietet deshalb bereits seit geraumer Zeit von der Helvetia nicht benötigte Areale als Ausweichflächen an. Bereits seit 2004 nutzt sie Räumlichkeiten im Nordwesttrakt des Versicherungssitzes, der direkt an die Universitäts-Bibliothek grenzt.

Anfang 2024 hat die Helvetia zudem das Haus Washington, ein markantes Beispiel neubarocker Baukunst vis-à-vis vom Hauptbahnhof, mit insgesamt 6000 Quadratmeter Nutzfläche an die Universität vermietet – ein vom Umfang her für St.Gallen ungewöhnlich grosser Mietvertrag.

Denn die Nettoabsorption in der Gallus-Stadt addiert sich, den öffentlichen Sektor ausgenommen, im Schnitt auf nur 7000 Quadratmeter Büroflächen pro Jahr, wie eine Analyse des Immobiliendienstleisters CBRE zeigt. «Der Markt ist weniger dynamisch als in den grossen Schweizer Städten», sagt David Schoch, Leiter Research bei CBRE. Dies sei üblich in mittelgrossen Städten mit einer diversifizierten Wirtschaftsstruktur, sagt Schoch. Grundsätzlich sei der St.Galler Büromarkt in einem gesunden Zustand, der bestehende Leerstand komme der örtlichen Konjunktur zugute. «Unternehmen können flexibel Flächen anmieten und so Wachstumsphasen gut bewältigen.»

Zumal es überwiegend kleinere Bürotrakte sind, die von Nutzern nachgefragt werden. «Der Bedarf beschränkt sich eher auf Kleinflächen von wenigen hundert Quadratmetern», sagt Schoch. «Die Vermietung an Grossnutzer, die Flächen von mehr als 3750 Quadratmetern benötigen, ist aktuell eher schwierig.»

Rund um das Kantonsspital St.Gallen von HOCH Health Ostschweiz arbeitet die Stadt an der Überplanung mehrerer freier Areale mit zusammen mehreren zehntausend Quadratmeter Grundfläche.

Pläne für einen neuen Life-Science-Cluster
‍Diskutiert wird über die Entwicklung eines Life-Sciences-Clusters für Biotech-, Pharma- und medizintechnische Firmen auf diesen Flächen. Das KSSG ist das sechstgrösste Spital der Schweiz und universitäres Lehr- und Forschungsspital. In der Region St.Gallen haben rund 100 Life-Sciences-Firmen ihren Sitz, unter anderem auch CSL Vifor, Weltmarktführer bei der Therapie von Eisenmangel mit mehr als 1000 Mitarbeitenden in der Region. Laut Bundesamt für Statistik stieg die Zahl der Beschäftigten in St.Gallen bei Produzenten von Mess- und Kontrollinstrumenten von 2013 bis 2023 um 63 Prozent, bei den Herstellern von pharmazeutischen Grundstoffen um 44 Prozent, in medizinischen Labors um 36 Prozent und in der Medizintechnik um 20 Prozent.

Ob dieses Momentum ausreicht für das Wachstum eines neuen Life-Sciences-Quartiers, werde derzeit diskutiert, verlautet aus der Verwaltung. Etwa über die Frage, «ob St.Gallen gegen etablierte Life-Sciences- und Bio-Tech-Standorte wie Basel und Schlieren überhaupt eine Chance hat». Allein der Bio-Technopark Schlieren-Zürich misst aktuell rund 100’000 Quadratmeter Labor-, Produktions- und Büroflächen. Rund 60 Firmen sowie 80 universitäre Forschungsgruppen haben sich dort angesiedelt …

Siegfried Hubertus